綠地控股過冬

萬億負債壓身、業績增長疲軟，這個冬天，綠地控股倍感寒冷。

在遭遇一系列危機之後，綠地控股已被"碧萬恆融"甩在身後。掌門人張玉良曾對外反思，有市場壓力的客觀因素，也有來自內部團隊的問題。

雖然目前公司仍處於行業前十之內，但是，僅高負債、資金吃緊這兩項，就難讓這位"綠巨人"輕裝上陣。

萬億負債壓身

今年前三季度，綠地控股實現收入3209.01億元，歸母凈利潤120.41億元，同比分別增長9.14%和1.94%。而去年同期，這兩個数字分別為26.01%和32.83%。

上世紀90年代初，綠地控股（600606.SH）從上海郊區棚改業務起家，當時註冊資金僅2000萬元，在張玉良的帶領下，成為資產萬億的地產航母。

資產規模超萬億，公司的債務規模也越來越大。截至今年三季度末，公司總負債規模1.032萬億元，資產負債率達到88.62%。

華西證券研報显示，截至今年9月，綠地控股剔除預收賬款后的凈負債率為183.45%，較去年同期上升10.40pct，槓桿率小幅上升。公司在手貨幣資金805.7億元，現金短債比0.78，較去年同期下降0.14，短期償債風險增加。

今年8月，央行、住建部等監管部門公布的"三道紅線"，綠地控股是TOP50房企中唯一一家全部踩線的國企。

事實上，作為"摩天大樓專業戶"，綠地控股一直在高負債、高槓桿運轉。

2019年，公司凈負債率156%、剔除預收款后資產負債率82.8%、現金短債比0.76，全部踩線。到了今年三季度末，公司剔除預收款后資產負債率82.38%、凈負債率183.45%、現金短債比0.78，各項指標有繼續惡化的跡象。

4000億關口徘徊不前

在中國房地產市場調控以及疫情等因素影響之下，今年以來，頭部房企积極利用打折、促銷等各種加速去化提速。

反觀綠地控股，存貨規模不斷上揚。截至今年三季度末，公司存貨規模達到6572億元，同比增加127億元。同期，公司存貨周轉天數為650.20天，較去年同期增加3.35天。

前三季度，公司累計實現合同銷售金額2179億元，完成年度目標（4000億元）的67.98%。

克而瑞研究显示，今年前11個月，近8成房企累計業績遠超去年同期，超6成房企已完成或接近完成全年目標。

早在2018年，公司董事長、總裁張玉良提出當年銷售目標實現4000億元，而2018年-2019年，公司的銷售金額分別為3875億元和3880億元。從綠地控股今年前11個月的去化速度來看，今年完成這一目標幾率不大。

克而瑞披露，今年前11個月，綠地控股全口徑銷售金額2763.8億元，權益銷售金額2487.4億元，均排名行業第7位。

自我造血能力弱

伴隨着綠地控股資產、負債雙雙邁進萬億規模，對公司自身經營效率和能力提出了更高要求。

在"房住不炒"的總基調下，中國房企規模增速整體放緩，利潤受到擠壓。

克而瑞《2019年房企盈利能力報告》显示，50家典型上市房企加權平均毛利率為29.9%、加權歸母凈利率為10.9%。

綠地控股的盈利水平均低於行業平均值。2017年至2019年，公司毛利率分別為14.34%、15.35%和15.46%，凈利率分別為4.68%、4.60%和4.90%。2020年前三季度，公司毛利率和凈利率分別為14.14%和5.20%。

對綠地控股來說，在高負債壓力之下，最大的考驗來自現金流。

2017年至2019年，公司銷售回款率分別為79.97%、76.59%和77.58%，均低於一般性房企80%的銷售回款率，遠低於頭部房企90%左右的回款率。今年以來，公司銷售回款率明顯提速，前三季度達到91%。

截至今年9月，公司經營活動產生的現金流量凈額為50.40億元，同比下降45.17%。這隻是公司經營性現金流暴降的延續。2017年至2019年，這一数字分別為588.6億元、421.7億元和192.6億元。公司三季報披露，經營性現金流量大幅降低，主要是土地及工程款支付同比增加所致。

公司持續擴張，支出不斷增長，僅靠銷售回款保持流動性顯然不太現實。公司融資渠道火力全開，涉及發債、銀行、ABS等。最近一期融資是170億公司債券，在11月11日獲得上交所通過，用於償還即將到期的4支公司債券。

雖說資金壓力懸頂，但公司在拿地方面從未手軟。截至今年前三季度，公司累計獲取項目77個，權益土地面積1053萬平方米，權益土地建築面積2196萬平方米，耗資731億元。

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